?

Log in

No account? Create an account
Previous Entry Share Next Entry
Дом в Замкадье. Сумма опыта.
Ищу
actoris
Прошло ровно полгода с того момента, как я начал переезд на ПМЖ в свежепостроенный загородный домик. И год с хвостиком – с того момента, как этот самый домик начал строиться. Сейчас, я уже вполне обжился и вошел в привычный жизненный ритм. Наверное, пора как-то резюмировать накопленный опыт. Сделаю это прямо здесь, вдруг кому-то пригодиться.

Сразу предупреждаю, этот краткий обзор может быть интересен только насквозь городским квартирным жителям, подумывающим о собственном доме. Москвичам, в первую очередь.


Объективные стартовые данные:
Съемная квартира и мучительно накопленные деньги, которых в принципе хватает на самую паршивую московскую однушку. Либо на столь же паршивую двушку в одном из «городов-спутников» Столицы. Переехать в другой регион, где недвижимость дешевле – не представляется возможным, по ряду причин.

Субъективные стартовые данные:
Не хочется жить не пятом этаже аварийной хрущёвки в самом грязном районе, с лилипутской кухней, соседями-алкоголиками и прочими радостями жизни. Ипотека – только через мой труп. Что делать – копить ещё неопределённое количество лет?

В общем, банальная история, таких в нашем городе можно выслушать многие тысячи. В том числе, и от моих друзей и знакомых. Но, почему-то, только наше семейство отважилось разрубить этот классический жилищный узел с помощью ухода в частный сектор. Остальные боялись трудностей и не верили, что коттедж в ближайшем Подмосковье может уложиться в цену бюджетной однокомнатной квартирки.

Зато теперь, когда дело удалось, по нашим стопам уже пытаются тронуться сразу двое близких людей. Ибо результат того стоит! Минусы тоже есть, конечно. Куда же без этого. Но плюсы явно перевешивают.

У нас плюсы и минусы получились примерно такие:

- Удаленность от центра города (путь до Кремля занимает 40-70 минут, в зависимости от выбранного транспорта и времени суток).

- Не очень развитая инфраструктура (до автобуса, ближайшего магазинчика и почты – 3 минуты пешком, до ближайшего супермаркета, школы, поликлиники – 20 минут пешком, либо пять минут на автобусе).

- Значительные потери времени на бытовое самообслуживание (чистка снега, отопление и др.) и увеличение расходов на жильё.

Но при этом:

+ Полтораста квадратных метров готового жилья и достаточно места на участке для возведения еще одного домика, в будущем. Это вам не однушка. И даже не трешка.

+ Дети могут гулять на улице, но при этом быть «как бы дома», в пределах забора. Впрочем, то же самое касается и взрослых – хоть шашлыки жарь, хоть спортом занимайся, куча собственного уличного пространства.

+ Никаких соседей сверху и снизу, никто не мешает шумом, никто не затопит тебе квартиру, никто не слышит твоих разговоров и не стучит по батареям в полночь.

+ Экология совершенно не городская. Кругом леса, тишина вперемешку с пением птиц, пахнет влажной травой и сиренью.

+ Всегда есть, где припарковать машину (москвичи меня поймут!). Можно даже две машины. Или три. Причём, все три - в десяти шагах от двери в квартиру.

+ Выгодное вложение средств. Все расходы на участок и строительство составили примерно 50% от нынешней рыночной стоимости получившегося объекта недвижимости. Проще говоря, мы заработали несколько миллионов за год. И, если что, вполне можем поменять коттедж на нормальную городскую квартиру.

+ Даже если начнется маленький локальный конец света – тут вполне возможно автономное проживание. По крайней мере, точно не замерзнем и не утонем в собственных фекалиях, как жители мегаполиса.

В общем, не жильё, а мечта! )

И немного о том, как это делается и что нужно учесть для успеха дела.

Участок – это главное и основное. Я начал изучать рынок подмосковной недвижимости за два года до того, как мы-таки решились перейти к действию. Если бы не это замечательное обстоятельство – ничего бы не вышло. Мы бы просто не сумели найти столь дешевую и столь привлекательную землю. Правильно выбранный участок – это сотни тысяч сэкономленных рублей и месяцы сэкономленного времени. Не говоря уже о дальнейшем удобстве для жизни. Участок надо смотреть не с точки зрения «понравилось/не понравилось». Надо ходить по нему и продумывать каждый грядущий шаг, до мелочей. Откуда будет электричество, как будет осуществляться подъезд строительной техники, куда будет отводиться ливнёвка/канализация, и тому подобное.

Если мы говорим о бюджетном строительстве, это подразумевает, что, как минимум, архитектором, инженером и главным бригадиром являетесь вы сами. Крайне желательно заблаговременно перелопатить максимальное количество материалов. СНИПы, строительные форумы, всякая-разная литература – информации пруд пруди, только успевай разгребать. Самостоятельный расчет фундаментов и перекрытий – многим кажутся чем-то очень сложным и рискованным. Поверьте, на практике всё не так и страшно, даже если вы конченый гуманитарий. У нас некоторые строят вообще без расчетов, на глазок. И даже у них всё обходится, чаще всего. Но лучше, все-таки, не полениться, и рассчитать всё, что поддается расчету.))

Что касается рабочей силы. Первое правило – фундамент, стены и крышу должны делать либо гарантированные профессионалы, имеющие хорошие отзывы, либо вам самим придется профессионально контролировать каждое действие строителей. Неправильно армированный фундамент уже не подправишь, да и кривые стены будут аукаться ещё долго.
Второе правило – чем менее глобальные и творческие задания вы даете каждой конкретной бригаде рабочих, тем больше вы сэкономите денег. «Постройте мне красивый домик» - очень дорого. «Сделайте мне крышу вот по этому чертежу» – намного дешевле. «Возьми вон тот лист металла и прикрути вот к этому месту на крыше» – совсем дешево.

Если вы решили делать что-то только своими руками - лучше начать с коммуникаций. Профессионалы берут за отопление, воду и свет – огромные деньги, а непрофессионалам доверять столь ответственные вещи категорически нельзя. При этом, объем работ на этом фронте совсем не велик и большую их часть можно выполнить в одиночку. Главное, основательная теоретическая подготовка, а также внимательность и аккуратность.

Наличие добровольных помощников очень сильно облегчает жизнь. Если у вас есть свободная жена, или уже достаточно подросшие дети – это самый подходящий момент для строительства, не тормозите! У меня жена была беременна. Детьми, по младости лет, как-то ещё не обзавелся. Родственники – сильно занятые люди. В итоге, приходилось периодически эксплуатировать друзей, благо они у меня хорошие и легкие на подъем. Увы, есть вещи, которые в одиночку сделать почти нереально.

И наконец, нельзя забывать, что цены на строительные материалы в московском регионе – могут отличаться в разы. Все, кто потом удивлялись, «как ты вообще уложился в такую сумму» - не учитывали того, что я даже участок выбирал с учетом расположения строительных рынков и магазинов. В итоге, всегда был большой выбор стройматериалов, да и экономия на доставке выходила весьма существенная. Кстати, что касается закупок, здесь «дешевый» - далеко не всегда синоним слова «некачественный». На этом горят многие домостроители, мол «для себя же строим, надо брать всё самое лучшее», а в итоге не укладываются в бюджет, не сумев сэкономить на отказе от наиболее известных брендов. Ищите отзывы реальных людей, это намного важнее крутости фирмы.


Некоторые замечания насчет технологий.

Изначально хотелось, чтобы основные несущие конструкции дома были из негорючих материалов. Поэтому строили из газобетона. Перекрытия – бетон, внешняя обшивка - минвата и металлический сайдинг. Внутри – штукатурка. Если бы строил каркасник – получилось бы дешевле и легче.

Главная ошибка – подвал. Запомните, в условиях российского средней полосы – никаких больших неотапливаемых подполов! Дурацкая деревенская привычка! У вас под ногами должны быть либо полы по грунту, либо теплый цокольный этаж. И никак иначе. Замучаетесь потом отмораживать себе пятки и утеплять перекрытия!

Главная неожиданность - дом из газобетона, оказывается, надо сушить. Очень-очень долго и старательно сушить. Блоки впитывают влагу, как губка... Магазины завалены увлажнителями воздуха, а нам в итоге пришлось купить осушитель. Волшебное устройство вытягивало из воздуха по 10 литров воды каждые сутки. Но местами даже успел появиться грибок, с которым пришлось побороться.

Отопление. Магистральный газ в нашем населенном пункте есть, но труба идет довольно далеко от нас. Суммы за подключение совершенно астрономические, и у нас их пока нет. Это единственное, чего здесь очень не хватает. В качестве альтернативного топлива были выбраны прессованные опилки – пеллеты. Из плюсов – относительно невысокая цена (сопоставимая с обычными дровами). Из минусов – необходимо на зиму забивать сарай мешками с пеллетами и раз в несколько дней вручную досыпать топливо в бункер котла. Итого, в зимнее время дом нельзя надолго оставлять без присмотра. Не пройдёт и недели, как внутри уже будет около нуля градусов.

Если вспомню ещё что-то - потом допишу.))


Заключение.

Возможно, со временем, мне всё это надоест. Мы продадим домик и вернемся в привычный квартирный мирок. Или… купим новый участок и построим другой домик. )) Но пока я очень доволен результатами нашего маленького эксперимента. Никогда меня не радовали эти многоквартирные московские этажерки, вся эта городская скученность, безобразное ужатие личного пространства. А тут - простор, свобода, своя земля.

И есть у меня неясное предчувствие, что с каждым годом все больше и больше людей будут это осознавать. Рост технологий позволяет уходить в автономию и полуавтономию со всё более возрастающим комфортом. Удалённая работа, высокотехнологичная электроэнергетика… Да и свободной земли у нас в стране много. Больше, чем где-либо. В общем, мы далеко не последние на пути, как сейчас говорят, "дауншифтинга".

Если есть вопросы – смело задавайте.

promo actoris october 27, 2013 20:03 87
Buy for 100 tokens
Небольшое предисловие Эта тема поднималась тут уже неоднократно. Но бурная реакция моих сограждан на текущие события заставляет возвращаться к ней снова и снова. Об этой теме можно говорить бесконечно, ибо мы сталкиваемся с ней каждый день, и каждый раз она влияет на наши мысли и поступки. Имя…

  • 1
Трудности возникают уже на этапе поиска участка. Участок на территории "новой" Москвы, если судить по объявлениям стоит от 300т до 10млн. И такие цены могут быть для двух одинаковых, рядом расположенных, участков. По предложениям риелторов примерно так же. Как понять реальную стоимость земли и на какую сумму ориентироваться - неизвестно.

Ну, вот именно поэтому я и занимался изучением рынка недвижимости так долго, прежде, чем что-то покупать.

Если брать "Новую Москву", то там все более-менее логично, на самом деле. Просто не надо никогда думать о ценовой политике продавца. Исходите только из суммы, которую вы готовы потратить на участок и желаемого расстояния до МКАД. А потом уже работайте с получившейся выборкой, подробно разбирая плюсы и минусы.

Если брать пригодные для ПМЖ участки в 20-30-минутной зоне от метро, то в "Новой Москве" вы можете сразу ориентироваться на диапазон 2-3 млн за участок 4-8 соток. Дешевле - только очень удачные случайности (но их быстро покупают, обычно) или совсем уж неудобные места.

Какие бы Вы посоветовали книги и интернет-ресурсы "для гуманитариев", чтобы разобраться в основных вопросах строительства, упомянутого Вами расчёта фундамента и перекрытий и т.д.?
И ещё пара вопросов - во сколько, если конечно не секрет, Вам обошлось строительство вообще и из расчёта за метр в частности? Полтораста метров - немалая площадь, линейна ли зависимость стоимости от метража, насколько она сократилась бы при метраже 100-120м?
И ещё вопрос - при условии подводки газа к дому его отопление было бы дешевле чем городское центральное на ту же площадь?
Почему уезжать из дома зимой нельзя - ну, опустится в нём т-ра ниже нуля, чем это опасно? Грибок? Может быть, стоит сделать часть помещений зимними, а часть летними неотапливаемыми?

По литературе, чтобы долго не расписывать - форум "Дом и дача". Если откинуть безумный срач между адептами разных технологий, то там можно найти практически всё, что надо. Там почти в каждом разделе есть топик, представляющий из себя шикарное оглавление, со всеми ссылками на документы, литературу, примеры расчетов, обсуждения и отзывы.
Фундаменты, например, тут: https://www.forumhouse.ru/threads/138262/

На строительство дома на данный момент ушло примерно 1,7 млн. русских рублей + много-много часов моей личной занятости. Если откинуть бетонные перекрытия и ещё ряд специфических и необязательных мелочей - было бы ощутимо дешевле. Но, тут уж кому что нравится...

Изменение площади на 15-20%, само по себе, не так уж и сильно влияет на цену. Гораздо большее значение имеет архитектура и применяемые технологии. Например, есть большая разница между простой и "навороченной" формой крыши, или между вторым этажом-мансардой и полноценным вторым этажом. Площадь при этом может и меняться. А затраты будут совсем иные.

Насчет газа, честно скажу, не в курсе. Буду узнавать, когда будут деньги на подключение.

Температура ниже нуля в месте ПМЖ - это как-то совсем не весело. Хотя бы по двум причинам - расширение жидкостей и невозможность быстро прогреть дом по возвращении (каменный же!).

Вода центральная или из скважины? Вокруг подвала дренаж нужен - его есть? Если есть, то куда? Канализация - септик? Какой объём?
Все же непонятно до конца - строителей нанимали или все своими силами?
Сколько стоила земля?

Вода центральная.

Грунтовые воды тут далеко, подвал стоит сухой. Дренаж в бюджет не влазил, и я рискнул пока обойтись без него.

Септик - ТОПАС, самый маленький в линейке. Пока хватает.

Профессиональная рабочая сила использовалась при некоторых земляных работах, кладке стен, строительстве крыши и оштукатуривании большей части помещений. Всё остальное - сами, от фундамента до чистовой отделки.

Земля - два с лишним миллиона, чуть меньше шести соток. Для десятикилометровой зоны от МКАД - сущие копейки. Соседка сейчас продает участок с хибаркой под снос аж за 8 миллионов.

газ -это лохотрон, даже если вам подключат по госрасценкам, у вас сразу же в 2 раза поднимется цена за электричество.

В смысле? Из-за смены тарифа?
Все равно будет выгодно, ибо сейчас расходы на отопление у меня значительно перекрывают расходы на электричество.

как это?)) чем вы топите тогда?

Интернет мобильный?

Да, тут было без вариантов, к сожалению.)

Рассказ содержательный, но без фото - неполный!

спасибо за подробное описание.
сам подумываю:)

если не секрет, где это такое место, что до кремля 40-60 минут? это весьма близко, на мой взгляд. Из Бутово (которое Москва кагбе) люди дольше едут.


Место - секрет! Набегут москали, застроят всё и загадят! :)

40 минут - это на машине и без пробок.
60 минут - автобус + метро.

Если интерес сугубо практический, обращайтесь в личку, как надумаете покупать участок. Может чем-то помогу. Смотря какой бюджет, конечно...

меня интересуют места подальше от мск:) просто был удивлен, что близко к мск есть что-то не запредельно дорогое

Я бы тоже предпочел подальше. Например, Гороховец, или Тотьму. )
Ну увы, не имею такой возможности...

Любопытно. Мне и самому было бы интересно в будущем это попробовать.

А на работу вы в Москву ездите, тратя время на дорогу? Или у вас работа удалённая? (если не секрет, конечно)

> Мне и самому было бы интересно в будущем это попробовать

*представил себе домик на берегу финского залива, в окружении сосен, и пожалел, что я москвич, а не питерец* ))

А вообще, всегда рад помочь советом, если когда-то дойдет до этого дела.)


> А на работу вы в Москву ездите, тратя время на дорогу? Или у вас работа удалённая?

У меня на данный момент сложная система разных подработок (как выездных, так и надомных), от части которых пришлось отказаться, чтобы строить домик. Но вообще, часто приходится ездить, да. Например, до родной школы, в которой я пока еще немного работаю, получается где-то 45 минут на общественном транспорте. Нормально, есть время почитать.)

Спасибо большое за отчет. На будущее, нельзя ли периодически (хоть раз в полгода) отписываться как проживание идет дальше, по типу Ваших отчетов о путешествиях. Все-таки полгода - срок небольшой, недостаточный для принятия столь ответственного решения. До крайности надоело ютиться в трех комнатах с четырьмя детьми и собакой.

Понимаю вас, сам детство провел в не самой большой трёшке, количество постоянного населения в которой колебалось где-то от 5 до 7 человек.

Написать можно, не проблема. Если ещё напомните к сроку, и наведёте на вопросы, которые могут быть интересны - тогда стопроцентно напишу.) Ну, и вообще, если будут вопросы по домику и строительству - обращайтесь в личку, без проблем.)

  • 1